La lettera messa in mora è un documento formale inviato dall’amministratore di condominio ai condomini morosi, ovvero coloro che non hanno provveduto al pagamento delle spese condominiali. Questo atto ha lo scopo di sollecitare il pagamento entro un termine specifico e di informare il debitore delle conseguenze legali in caso di inadempienza.
L’obiettivo principale è quello di recuperare le somme dovute in modo pacifico, evitando il ricorso a procedure legali più complesse e costose.
Indice
Come scrivere una Lettera messa in mora condomini morosi
La messa in mora del condomino moroso costituisce il passaggio‑chiave che consente all’amministratore di trasformare la semplice inadempienza in un titolo giudizialmente azionabile. Il potere‑dovere di pretendere il pagamento trova il suo fondamento nell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile: la norma autorizza l’amministratore, senza necessità di ulteriore delibera assembleare, a chiedere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo sulla base dello stato di ripartizione approvato, e gli impone di comunicare ai creditori esterni l’elenco dei morosi che ne facciano richiesta.
La diffida di pagamento inviata al condomino svolge tre funzioni. Anzitutto costituisce il debitore in mora ai sensi dell’articolo 1219 c.c., facendo decorrere gli interessi legali e interrompendo la prescrizione quinquennale che grava sui contributi condominiali. In secondo luogo fissa un termine di adempimento codificato nella prassi (di solito dieci‑quindici giorni) oltre il quale l’amministratore deposita il ricorso per decreto ingiuntivo, che il giudice emette in forma provvisoriamente esecutiva anche in caso di futura opposizione. In terzo luogo la lettera preannuncia l’addebito integrale delle spese di procedura: la giurisprudenza del 2024 ha confermato la legittimità dell’assemblea che, dopo l’ingiunzione, pone tutte le spese legali a carico esclusivo del moroso, trattandosi di mere conseguenze del suo inadempimento.
Quando la morosità si protrae per un semestre, la legge consente di sospendere il condomino dai servizi comuni suscettibili di godimento separato, quali il riscaldamento centralizzato o l’apertura del cancello automatizzato; la misura, da attuarsi senza arrecare danno alla cosa comune, ha funzione sia coercitiva sia equitativa perché evita che il debitore continui a fruire di prestazioni pagate dagli altri partecipanti.
L’atto di messa in mora ha riflessi anche verso terzi. Il secondo comma dell’articolo 63 stabilisce la solidarietà tra venditore e acquirente per le quote dell’anno in corso e di quello precedente: l’amministratore che diffida l’originario proprietario notifica, in parallelo, l’obbligazione anche al subentrante, garantendo così il recupero del credito se il bene è stato trasferito. Inoltre, la comunicazione dell’elenco dei morosi ai fornitori che lo richiedono tutela i condomini in regola, perché i creditori possono agire contro di loro solo dopo avere escusso gli insolventi.
A valle della diffida, se il decreto ingiuntivo non viene onorato, il condominio può procedere con il pignoramento dei beni del debitore (conto corrente, stipendio, immobile) o con l’iscrizione di ipoteca giudiziale. Sulla somma recuperata competono al condominio capitale, interessi maturati e spese legali, che l’assemblea può recuperare dai morosi in base al principio di causalità sancito dalla Cassazione.
In sintesi, la messa in mora è il momento in cui si cristallizza l’inadempienza e si attivano i meccanismi sanzionatori previsti dall’ordinamento condominiale: interessi di mora, facoltà di sospendere i servizi, decreto ingiuntivo esecutivo, responsabilità solidale dell’acquirente e riparto interno delle spese giudiziali. Redigerla con chiarezza e documentalmente supportata consente all’amministratore di percorrere una via giudiziaria rapida, di tutelare i condomini solventi e di evitare che la morosità si estenda a danno della cassa comune.
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Esempio di Lettera messa in mora condomini morosi
Oggetto: messa in mora per mancato pagamento contributi condominiali – esercizio [anno/periodo]
Spett.le Sig./Sig.ra [Nome Cognome]
proprietario dell’unità [scala, interno, piano] – Condominio “[denominazione]”
PEC / indirizzo: [●]
Il sottoscritto [Nome Cognome], in qualità di amministratore del Condominio indicato in epigrafe, espone che l’assemblea del [dd/mm/aaaa] ha approvato il rendiconto e il riparto delle spese per l’esercizio [anno] (verbale n. [●]). In base a tale delibera Le compete il versamento delle seguenti quote:
rata scaduta il [dd/mm/aaaa] € [importo]
rata scaduta il [dd/mm/aaaa] € [importo]
Alla data odierna non risulta alcun accredito sul conto corrente condominiale IBAN [●]; l’importo complessivo, maggiorato degli interessi legali ex art. 1284 c.c. e delle spese di sollecito pari a € [●], ammonta a € [totale].
Ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. La invito e diffido a provvedere al pagamento entro e non oltre dieci (10) giorni dalla ricezione della presente, mediante bonifico con causale “quote condominiali arretrate – unità [●]”. In mancanza sarò tenuto a richiedere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, con aggravio di ulteriori spese legali, contributo unificato e interessi di mora.
La presente costituisce formale messa in mora ai sensi degli artt. 1219 e 1282 c.c. e interrompe la prescrizione quinquennale delle obbligazioni condominiali.
Distinti saluti.
[Luogo], [Data]
[Firma digitale/olografa]
[Nome Cognome] – Amministratore
Modello Lettera messa in mora condomini morosi
Oggetto: costituzione in mora collettiva ex art. 63 disp. att. c.c. – rate condominiali impagate
Alla cortese attenzione dei Sigg.ri
[Elenco nominativi e unità immobiliari]
c/o indirizzi PEC indicati in anagrafica condominiale
Lo Studio legale [denominazione], in nome e per conto del Condominio “[denominazione]”, come da procura dell’amministratore pro tempore sig. [●] in data [dd/mm/aaaa], Vi comunica quanto segue.
Dalla contabilità approvata con verbale assembleare del [dd/mm/aaaa] risulta che ciascuno di Voi non ha versato le proprie quote per un importo complessivo pari a:
Sig./Sig.ra [A] € [●]
Sig./Sig.ra [B] € [●]
Sig./Sig.ra [C] € [●]
Somme che, comprensive di interessi legali decorrenti dal giorno successivo alla scadenza e di spese vive già sostenute dal condominio, ammontano rispettivamente a € [●], € [●] ed € [●].
Con la presente Vi diffidiamo e citiamo in mora a corrispondere le somme indicate entro quindici (15) giorni dal ricevimento, avvertendovi che, in difetto, sarà adito il Tribunale competente per l’emissione di decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, con conseguente pignoramento di beni, crediti o stipendi, nonché trascrizione immobiliare ex art. 2818 c.c.
Ricordiamo che, a norma dell’art. 63 disp. att. c.c., l’eventuale vendita dell’unità immobiliare non estingue i Vs. debiti relativi all’anno in corso e a quello precedente: il trasferimento di proprietà non Vi libererà dall’obbligo di pagamento finché le quote non saranno integralmente estinte.
Restiamo a disposizione per la definizione bonaria della presente situazione entro il termine sopra fissato.
Distinti saluti.
[Luogo], [Data]
Avv. [Nome Cognome]
per conto del Condominio “[denominazione]”
PEC Studio: [●] – Tel. [●]