Una Lettera di messa in mora al comproprietario è una comunicazione formale inviata da un comproprietario a un altro comproprietario di un bene in comune, come un immobile o un terreno, per sollecitare l’adempimento di obblighi o impegni in sospeso. Questo documento serve a mettere ufficialmente in evidenza una situazione di inadempienza, come la mancata partecipazione alle spese di manutenzione o la mancata osservanza di accordi precedentemente stabiliti. La lettera ha lo scopo di avviare un dialogo e cercare di risolvere la questione in modo amichevole, ma può anche essere un passo preliminare in previsione di azioni legali se la situazione non viene risolta.
Indice
Come scrivere una Lettera di messa in mora al comproprietario
Scrivere una lettera di messa in mora al comproprietario rappresenta un passaggio delicato, poiché coinvolge interessi patrimoniali comuni e le relazioni tra soggetti che condividono un diritto di proprietà sullo stesso bene. Prima di redigere il testo, è importante comprendere il contesto legale in cui si inserisce la messa in mora, poiché questo atto formale serve a richiamare il destinatario ai propri obblighi e a sollecitarlo a compiere o a cessare una determinata azione. Una volta inviata la lettera, la parte inadempiente è ufficialmente informata delle conseguenze legali che potrebbe subire qualora non ponga rimedio alla situazione. Inoltre, la messa in mora funge spesso da condizione necessaria per eventuali azioni giudiziarie o per l’applicazione di interessi di mora su somme dovute.
Nel caso di comproprietà, i contesti in cui si potrebbe aver bisogno di inviare una messa in mora possono essere molteplici. Può accadere, ad esempio, che uno dei comproprietari non contribuisca alle spese di manutenzione o di ristrutturazione di un immobile, oppure che utilizzi in maniera esclusiva una parte del bene comune, senza riconoscere alcun indennizzo agli altri. Altre volte si verificano controversie riguardanti la gestione di canoni di locazione o la ripartizione delle utenze. La messa in mora ha la funzione di invitare formalmente il comproprietario a regolarizzare la sua posizione e a evitare di aggravare il conflitto. Prima di procedere con l’invio della lettera, è consigliabile effettuare una verifica della documentazione esistente (atti di acquisto, accordi privati, corrispondenza pregressa, eventuali delibere assembleari nel caso di condomìni o consorzi) allo scopo di capire con precisione a quali obblighi si sia sottratto il destinatario.
Il contenuto della lettera dovrebbe innanzitutto identificare correttamente entrambe le parti, indicando il nome, il cognome o la denominazione sociale se uno dei comproprietari è una persona giuridica, e specificando l’oggetto della controversia. È opportuno precisare che la lettera costituisce un formale atto di messa in mora. Questa indicazione risulta rilevante dal punto di vista legale, in quanto segna il momento in cui sorge il diritto di pretendere gli eventuali interessi legali (per esempio, in caso di somme non corrisposte) e in cui si colloca il termine entro il quale il destinatario deve adempiere per evitare conseguenze peggiori. È buona prassi anche richiamare le disposizioni legislative pertinenti al caso, come gli articoli del codice civile in tema di comproprietà o di obbligazioni, a seconda della fattispecie.
Una sezione importante della lettera consiste nella ricostruzione sintetica ma precisa della vicenda che ha condotto alla necessità di inviarla. È consigliabile elencare i fatti in ordine cronologico, specificando quali siano stati i tentativi di risoluzione bonaria, le comunicazioni precedenti e i termini eventualmente già concessi al comproprietario. Tuttavia, pur avendo cura di essere chiari ed esaustivi, bisognerebbe evitare di esprimersi con toni accusatori o aggressivi, poiché lo scopo della lettera è sollecitare un’azione o la cessazione di un comportamento lesivo, non esasperare il conflitto. Un tono pacato e professionale può spesso facilitare la composizione della lite e persino favorire un accordo stragiudiziale.
Successivamente, occorre indicare in modo inequivocabile l’adempimento richiesto. Se il comproprietario è moroso riguardo al pagamento di spese comuni, va specificata la somma esatta dovuta, le modalità con cui versarla e il termine entro cui provvedere. Se invece si contesta un uso esclusivo e abusivo di un’area, va richiesto l’immediato rilascio della parte occupata indebitamente e la corresponsione di un eventuale indennizzo. È consigliabile allegare, laddove possibile, la documentazione che supporti le proprie richieste: estratti conto, ricevute, atti notarili, contratti di locazione, resoconti di spese e qualsiasi altro elemento che dimostri l’inadempimento o l’irregolarità dell’operato del comproprietario. Il riferimento a prove concrete rende più solido l’atto di messa in mora e permette di scongiurare contestazioni infondate da parte del destinatario.
Al fine di rendere l’atto opponibile a terzi e garantire la certezza della data, è altamente raccomandato inviare la lettera con raccomandata o tramite posta elettronica certificata (PEC), se entrambe le parti dispongono di un indirizzo PEC valido. In questo modo si ha una prova incontestabile dell’avvenuta notifica e del momento esatto in cui il comproprietario ne è venuto a conoscenza. In caso di controversie giudiziali, infatti, la data di ricezione della messa in mora può costituire un elemento determinante per calcolare il decorso dei termini necessari a diffidare l’altra parte e per affermare il diritto a eventuali interessi o risarcimenti.
Nel redigere la lettera, quindi, bisogna coniugare chiarezza, decisione e accuratezza formale, curando tanto la parte descrittiva della vicenda quanto la richiesta specifica indirizzata al comproprietario. Non bisogna dimenticare che, benché la messa in mora rientri nell’ambito degli strumenti di risoluzione bonaria delle controversie, i suoi effetti legali sono significativi, specie se alla base esiste una violazione concreta dei diritti di comproprietà. Infine, qualora la lettera non produca alcun esito, la parte che si ritiene danneggiata potrà valutare l’opportunità di adire le vie giudiziarie, consapevole che la messa in mora costituisce un passaggio preliminare di grande importanza per sostenere una futura azione legale e per dimostrare la buona fede nel tentativo di risolvere la controversia in modo bonario.
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Esempio Lettera di messa in mora al comproprietario
Oggetto: Messa in mora per pagamento quota spese di conservazione immobile in comunione – artt. 1104, 1105 e 1219 c.c.
Gentile [Sig./Sig.ra Cognome],
siamo comproprietari in parti indivise dell’immobile sito in [indirizzo e dati catastali].
In data [__] è stato necessario eseguire lavori di [descrizione: es. rifacimento copertura, riparazione impianto idrico] per la conservazione e la sicurezza del bene comune, come da preventivo n. [] approvato con la scrittura privata/assemblea del [data].
Il costo totale ammonta a € [importo]; la Sua quota, proporzionata alla Sua partecipazione del [es. 50 %], è pari a € [importo], come risultante dalla fattura n. [] del [data] che Le allego.
Malgrado i miei precedenti solleciti del [date], alla data odierna la Sua quota non è stata corrisposta, in violazione dell’obbligo di contribuire alle spese di conservazione previsto dall’articolo 1104 del codice civile.
La pongo quindi formalmente in mora ai sensi dell’articolo 1219 c.c. e La invito a versare l’importo di € [importo], oltre agli interessi legali decorrenti dalle singole scadenze, entro e non oltre 15 (quindici) giorni dal ricevimento della presente, mediante bonifico sul conto IBAN [IT __ ____ ____ ____ ____ ____] (causale: “Quota spese conservazione immobile [indirizzo]”).
Qualora non adempisse nel termine indicato, sarò costretto a:
-agire in giudizio per la ripetizione coattiva delle somme ex art. 1105 c.c.;
-chiedere il rimborso di ogni ulteriore spesa, interessi di mora e oneri legali.
Resto fiducioso in un Suo sollecito riscontro e porgo distinti saluti.
[Firma autografa]
[Nome Cognome]