L’impianto di videosorveglianza condominiale, installato per decisione dell’assemblea dei condòmini, può rivelarsi estremamente utile per tutelare la sicurezza delle parti comuni e prevenire o documentare illeciti. Resta però da chiarire se e a quali condizioni i singoli condòmini possano visionare le immagini registrate dalle telecamere. Questa guida spiega come funzionano le regole sulla videosorveglianza condominiale, quali spazi possono essere ripresi, quali maggioranze assembleari occorrono e, soprattutto, in che modo e a quali condizioni un proprietario può avere accesso ai filmati.
Indice
- 1 Videosorveglianza condominiale: quale maggioranza è necessaria?
- 2 Videosorveglianza condominiale: cosa può riprendere?
- 3 Il condomino ha diritto di vedere le riprese delle telecamere?
- 4 Il condomino può vedere le immagini per la tutela dei beni comuni?
- 5 Videosorveglianza: tempi di conservazione delle immagini
- 6 Conclusioni
Videosorveglianza condominiale: quale maggioranza è necessaria?
Il legislatore, con l’art. 1122-ter del Codice civile, ha stabilito che l’assemblea condominiale può deliberare l’installazione di sistemi di videosorveglianza sulle parti comuni con la maggioranza degli intervenuti, a condizione che questi rappresentino almeno la metà (500/1000) del valore dell’edificio. Non è dunque possibile ricorrere a quorum minori in seconda convocazione: occorre, in ogni caso, raggiungere l’approvazione da parte della maggioranza degli intervenuti con almeno 500 millesimi di proprietà.
Videosorveglianza condominiale: cosa può riprendere?
Le telecamere di proprietà del condominio sono legittimate a riprendere unicamente le aree comuni dell’edificio, come gli ingressi, l’atrio, le scale, i parcheggi, il tetto, il cortile, i corridoi e qualsiasi altro ambiente condiviso. È vietato invece inquadrare gli spazi privati dei singoli condòmini: il sistema di sorveglianza non deve puntare verso abitazioni, balconi o aree in uso esclusivo a un solo proprietario. In caso contrario, si violerebbero i principi di riservatezza imposti dalla normativa in materia di protezione dei dati personali e dalle pronunce del Garante per la privacy.
Il condomino ha diritto di vedere le riprese delle telecamere?
Il singolo proprietario può chiedere all’amministratore di visionare i filmati delle telecamere condominiali, ma ciò non significa che abbia un accesso illimitato. In linea di principio, la possibilità di consultare le registrazioni sussiste solo se l’interessato ha un motivo concreto e personale, connesso per esempio a un proprio danno o a una violazione subìta. È il caso tipico del condomino che subisce un furto in appartamento o un atto vandalico sulla propria auto parcheggiata nel garage condominiale e necessita di verificare se le telecamere abbiano registrato elementi utili a identificare l’autore.
Per poter vedere i filmati, il condomino dovrebbe fare richiesta formale all’amministratore (che agisce come responsabile del trattamento dei dati personali), motivando la necessità di accesso. È raccomandabile allegare, quando possibile, documenti che giustifichino l’istanza (come la copia della denuncia/querela sporta alle autorità). L’amministratore, a sua volta, non può concedere al condomino una visione indiscriminata delle registrazioni: la consultazione deve avvenire in sua presenza, o comunque sotto il suo controllo, in modo da evitare che il condomino prenda visione di informazioni non pertinenti o che violino la privacy di altri soggetti.
Il condomino può vedere le immagini per la tutela dei beni comuni?
Può capitare che il singolo proprietario chieda di visionare i filmati non per un danno subìto alla propria persona o alle sue cose, ma per un atto lesivo delle parti comuni. Un esempio classico è il vandalismo nell’atrio o nel cortile del palazzo. In tal caso, è vero che il condomino, in quanto comproprietario delle aree comuni, nutre un interesse alla tutela del bene danneggiato. Tuttavia, la salvaguardia dei beni e degli impianti condominiali è istituzionalmente affidata all’amministratore.
Per questa ragione, l’amministratore deve bilanciare l’interesse del singolo alla visione delle immagini con le esigenze di riservatezza degli altri condòmini. Se il danno alle parti comuni può essere gestito dall’amministratore (ad esempio, procedendo lui stesso a richiedere o a conservare le immagini rilevanti per eventuali azioni legali), non è detto che il singolo condomino possa accedere al materiale video. In molti casi, l’amministratore potrà fornire l’occorrente all’autorità giudiziaria, senza necessità di diffondere le immagini a tutti i proprietari.
Videosorveglianza: tempi di conservazione delle immagini
Nel contesto condominiale, valgono le regole generali in tema di protezione dei dati personali. Il Garante per la privacy stabilisce che le immagini registrate devono essere cancellate dopo un breve periodo di tempo, di solito entro sette giorni. Tale termine può variare in presenza di specifiche esigenze, ad esempio se occorre conservare a lungo le immagini per segnalare un reato, ma in generale non è lecito archiviare i filmati per mesi o anni, in assenza di motivi ben documentati.
Questa regola incide in modo determinante sull’accesso alle registrazioni: se un condomino subisce un danno, deve agire rapidamente (sporgendo denuncia o chiedendo all’amministratore di bloccare la cancellazione dei filmati). Un eventuale ritardo potrebbe comportare la sovrascrittura automatica delle immagini, impedendo di fatto la raccolta di prove utili a ricostruire l’accaduto.
Del resto, la giurisprudenza (Tribunale di Roma, sentenza n. 5998 del 13 aprile 2023) ha chiarito che l’amministratore non è responsabile se, passato il termine ordinario di conservazione, lascia che i filmati vengano cancellati in assenza di un’istruttoria giudiziaria o di una specifica richiesta da parte delle forze dell’ordine.
Conclusioni
Le regole che disciplinano la visione delle telecamere di sorveglianza in condominio sono il frutto di un delicato bilanciamento tra sicurezza e privacy. Le telecamere devono riprendere soltanto le aree comuni, ed è l’amministratore ad agire come responsabile del trattamento dei dati. Un singolo condomino può ottenere il diritto di visionare i filmati solo se esiste un motivo personale, fondato su un proprio interesse diretto (come un danno o un reato di cui è vittima), e se inoltra una richiesta ben motivata. Nei casi in cui sia danneggiato un bene comune, la tutela formale spetta invece all’amministratore, il quale dovrà valutare se concedere o meno la visione dei filmati ai condòmini, tenendo conto della riservatezza altrui. Infine, occorre ricordare che le immagini vengono normalmente cancellate dopo pochi giorni, per cui occorre muoversi con tempestività qualora si desideri acquisire prove di un presunto illecito.