La lettera messa in mora per spese condominiali è una comunicazione formale inviata da un amministratore di condominio a un condomino che non ha adempiuto al pagamento delle spese condominiali entro i termini stabiliti. Tale lettera ha lo scopo di intimare ufficialmente al moroso di adempiere al suo obbligo di pagamento, specificando l’importo del debito accumulato, inclusi eventuali interessi o spese legali, e indicando un termine ultimo per effettuare il versamento.
La messa in mora è un passaggio necessario prima di avviare eventuali azioni legali per il recupero del credito. Serve a formalizzare la condizione di morosità del condomino e a dargli un’ultima opportunità per sanare il debito prima di procedere con misure più severe, quali ad esempio la causa legale o il pignoramento. Questa comunicazione è essenziale perché crea un atto ufficiale di contestazione del mancato pagamento, utile in sede giudiziaria per dimostrare che il condomino è stato debitamente avvisato del suo debito e degli obblighi a lui correlati.
Indice
Come scrivere una Lettera messa in mora spese condominiali
In condominio la messa in mora per il mancato versamento delle spese comuni nasce nella combinazione fra la disciplina generale dell’inadempimento prevista dagli articoli 1218 e 1219 del Codice civile e la normativa speciale contenuta nell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione, riformato dalla legge 220/2012. Quest’ultima norma attribuisce all’amministratore il potere di richiedere con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo i contributi approvati dall’assemblea e, al contempo, gli impone di comunicare ai creditori che lo interpellino l’anagrafica dei condomini morosi, salvaguardando i partecipanti in regola con i pagamenti che possono essere aggrediti solo dopo l’escussione degli inadempienti.
La messa in mora costituisce il necessario atto preliminare a qualsiasi iniziativa giudiziale perché formalizza il credito, interrompe il termine prescrizionale quinquennale previsto per i contributi condominiali e fa decorrere gli interessi. In concreto l’amministratore, sulla scorta del piano di ripartizione deliberato, invia al condomino insolvente una comunicazione a mezzo PEC o raccomandata: vi indica il debito complessivo, la delibera assembleare e la data entro cui adempiere, avvertendo che, in mancanza, sarà richiesto il decreto ingiuntivo. Il documento deve richiamare espressamente l’articolo 63 perché solo così l’eventuale successivo ricorso monitorio potrà essere depositato senza previa autorizzazione assembleare e ottenere la clausola di immediata esecutorietà; allo stesso tempo consente all’amministratore, trascorso inutilmente il termine fissato, di sospendere il condomino moroso da quei servizi comuni suscettibili di godimento separato, se tale facoltà è contemplata dal regolamento.
Quando alla messa in mora segue il decreto ingiuntivo, lo stesso può essere notificato non soltanto al condomino ma, per i carichi dell’anno in corso e di quello precedente, anche all’acquirente dell’unità immobiliare, rimasto solidalmente obbligato con il venditore. Il pagamento spontaneo in questa fase evita pignoramenti su beni e stipendi e libera l’unità da eventuali trascrizioni pregiudizievoli in conservatoria. Va ricordato che dopo sei mesi di protratto inadempimento il regolamento può autorizzare la sospensione di servizi come il riscaldamento centralizzato o l’utilizzo dell’ascensore con badge, purché la misura sia tecnicamente attuabile senza recare danno alla cosa comune.
In presenza di creditori esterni al condominio, la messa in mora del singolo proprietario si intreccia con l’obbligo di trasparenza dell’amministratore: la giurisprudenza del 2024 ha chiarito che il terzo non deve munirsi di titolo esecutivo per ottenere l’elenco dei morosi, bastando la semplice richiesta motivata; l’amministratore che rifiuti può essere condannato a consegnare i dati ex articolo 702‑bis c.p.c.. Ciò sottolinea l’esigenza di tenere aggiornata la contabilità condominiale e di notificare tempestivamente le messe in mora, perché l’indebitamento del singolo, se non gestito, si ripercuote sulla collettività e agevola l’azione diretta dei fornitori nei confronti degli altri proprietari in regime di garanzia sussidiaria.
In definitiva, una messa in mora ben redatta per le spese condominiali è al tempo stesso atto di costituzione in ritardo, strumento di tutela del patrimonio comune e presupposto indispensabile per procedere rapidamente all’esecuzione forzata. Per assolvere a questa funzione deve contenere una descrizione analitica del debito, un termine preciso per l’adempimento, il richiamo alle disposizioni citate e la chiara prospettazione delle conseguenze processuali, così da sottrarre ogni margine di incertezza sulle pretese del condominio e favorire, ove possibile, un pagamento spontaneo prima dell’intervento del giudice.
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Esempio di Lettera messa in mora spese condominiali
OGGETTO: Richiesta di pagamento spese condominiali e costituzione in mora ai sensi e per gli effetti dell’art. 1219 c.c.
Io/la sottoscritto/a __[Nome e Cognome]__ nato/a il __[Data di nascita]__, a __[Luogo di nascita]__ e residente in __[Luogo di residenza]__ (___), alla via __[Indirizzo di residenza]__, formulo/a la presente per significare quanto segue.
Premesso che:
1) in data __[Data della delibera]__, l’assemblea dei condomini ha approvato la ripartizione delle spese per la manutenzione straordinaria dell’ascensore, come da verbale dell’assemblea e da ripartizione delle spese comunicata a tutti i condomini, tra cui Vs. Sono inclusi nell’importo complessivo anche i costi relativi alla pulizia delle parti comuni e alla manutenzione del giardino condominiale, come da dettaglio allegato.
2) NONOSTANTE LA SUA ESPRESSA NOTIFICA di tale delibera e richiesta di pagamento, ad oggi __[Data di invio della lettera]__, non è stato ancora registrato alcun pagamento da parte Vostra relative alle spese sopra menzionate, per un totale dovuto di __[Importo totale dovuto]__ €.
Tutto ciò premesso
VI INTIMO E DIFFIDO
formalmente, di provvedere al pagamento dell’integrale importo dovuto di __[Importo totale dovuto]__ €, entro e non oltre __[Termine ultimo per il pagamento, es. 30]__ giorni dal ricevimento della presente. Il/La sottoscritto/a precisa inoltre che tale atto è da intendersi quale formale costituzione in mora ai sensi dell’art.1219 del codice civile.
Nel caso in cui il summenzionato termine decorrerà inutilmente, il/la sottoscritto/a provvederà ad adire l’Autorità Giudiziaria al fine di vedere riconosciute le proprie ragioni, con ulteriore aggravio di spese a Vs. esclusivo carico.
Con ogni più ampia riserva di diritti, porgo distinti saluti.
Luogo, data
Firma __________________
(Allegare copia del verbale dell’assemblea, dettaglio delle spese e ogni altro documento rilevante per la causa)
Modello Lettera messa in mora spese condominiali
Oggetto: Messa in mora per mancato pagamento spese condominiali ai sensi e per gli effetti dell’art. 1219 e ss. c.c.
Io, sottoscritto/a ______________ nato/a il ______________, a ______________ e residente in ______________ (___), alla via ______________, in qualità di amministratore del condominio sito in ______________ (indicare indirizzo completo), con riferimento a quanto in oggetto epigrafato, Vi significo quanto segue.
Si rende noto che, nonostante ripetute richieste e comunicazioni, rimane ad oggi insoluta la quota a Voi imputabile relativa alle spese condominiali per l’anno ____________, dettagliate nelle delibere assembleari in data ____________ e ____________, e successive comunicazioni. Tale morosità ammonta a un totale di ____________ euro, come da dettagliato prospetto allegato alla presente.
Il mancato adempimento degli obblighi suddetti, oltre a costituire violazione degli articoli 1123 e 1130 del Codice Civile concernenti l’obbligo di contribuzione alle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio, arreca danno a tutti i condomini che regolarmente adempiono alle proprie obbligazioni.
Tanto ciò premesso con la presente – da valere quale formale messa in mora ai sensi e per gli effetti degli artt. 1219 e ss. c.c. – Vi invito e diffido a volere provvedere, nel termine di 15 giorni dal ricevimento della presente a saldare l’intero importo dovuto di ____________ euro.
In mancanza, e senza alcun ulteriore avviso, sarò costretto a intraprendere le opportune azioni legali al fine di ottenere il pagamento del dovuto, con aggravio di spese legali e interessi sulle somme a Vostro carico, come previsto dalla legge.
Si confida in un Vostro sollecito adempimento al fine di evitare ulteriori inconvenienti e disagi.
Distinti saluti,
Luogo, lì ___________
Firma ……….
[Allegare prospetto dettagliato delle spese condominiali insolute e eventuali comunicazioni precedenti relative alla morosità]