Un esposto per difformità edilizia è una segnalazione formale rivolta alle autorità competenti, normalmente all’Ufficio Tecnico del Comune o alla Polizia Locale, con cui si denuncia la presenza di opere o interventi su un immobile che sembrano non corrispondere ai titoli abilitativi presentati o vigenti. Serve a sollecitare controlli amministrativi e tecnici, l’accertamento della legittimità delle opere e l’adozione degli eventuali provvedimenti di tutela del decoro urbano e della sicurezza pubblica.
Indice
Come fare un Esposto per difformità edilizia
Per redigere un esposto per difformità edilizia è necessario procedere con metodo e attenzione alla documentazione, perché l’efficacia dell’istanza dipende in larga misura dalla chiarezza e completezza delle informazioni fornite. In primo luogo è utile acquisire e ordinare tutti gli elementi conoscitivi disponibili relativi all’immobile e ai lavori, partendo dall’indirizzo preciso e dai riferimenti catastali, proseguendo con l’identificazione del proprietario o dell’impresa esecutrice se noti, e annotando le date e gli orari in cui sono state rilevate le opere. Se si dispone di documenti pubblici o visure catastali è opportuno allegarli; allo stesso modo fotografie e filmati datati e geolocalizzati aumentano significativamente il valore probatorio della segnalazione.
L’esposto deve contenere una descrizione circostanziata delle difformità riscontrate, evitando giudizi sommari e preferendo descrizioni tecniche: indicare il tipo di intervento osservato, le parti dell’opera che appaiono difformi rispetto al progetto approvato, le modifiche di volume, di sagoma, di destinazione d’uso o di elementi strutturali e di finitura, e se possibile il riferimento al titolo abilitativo che dovrebbe essere stato rilasciato o alla sua assenza. È fondamentale ricordare che la normativa di riferimento è il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) e che le difformità possono essere qualificate in diversi profili di gravità che determinano conseguenze e rimedi differenti: la stessa segnalazione dovrà quindi essere redatta tenendo conto che l’autorità potrebbe configurare la situazione come difformità non rilevante, parziale, essenziale o totale, con effetti diversi in termini sanzionatori e di sanabilità.
Nel corpo dell’esposto è opportuno richiedere espressamente l’accertamento tecnico-amministrativo e l’adozione dei provvedimenti competenti, specificando la volontà di essere informati sull’esito degli accertamenti. Occorre inoltre dichiarare sotto la propria responsabilità che le informazioni fornite corrispondono al vero e allegare una copia del documento di identità; l’inserimento dei recapiti consente agli uffici di contattare il segnalante per richieste integrative. Se la segnalazione viene presentata da un condomino o da un’associazione, è importante indicare il ruolo e la rappresentanza, nonché eventuali delibere o atti condominiali che supportano la richiesta di intervento, al fine di dimostrare l’interesse qualificato all’accertamento. In situazioni in cui l’opera appaia in corso senza alcun titolo abilitativo, la descrizione dovrà essere particolarmente accurata circa le operazioni osservate, la presenza di macchinari, l’orario dei lavori e i nominativi o i riferimenti delle imprese operanti qualora siano rilevabili, perché tali informazioni possono agevolare l’intervento immediato degli organi di polizia locale per la sospensione dei lavori.
Per le ipotesi di abuso grave o di pericolo per la pubblica incolumità è consigliabile esplicitare la richiesta di intervento urgente e, se esistono elementi concreti di rischio, segnalare la possibilità di coinvolgere anche la Procura della Repubblica per gli aspetti penali. La segnalazione di pericolo richiede l’elencazione degli elementi materiali che giustificano l’urgenza, come cedimenti, lavori che compromettono la staticità, scarichi non autorizzati o opere che possono produrre danno a terzi; allegare foto o video aggiornati e, se possibile, una relazione tecnica sintetica redatta da un professionista può accelerare l’attivazione dei provvedimenti cautelari. È importante precisare che l’esposto non sostituisce l’attività tecnica del Comune, ma costituisce l’input formale per attivarla: la competenza dell’ufficio tecnico comunale determina i tipi di accertamento da eseguire, che possono comprendere sopralluoghi, richieste di documentazione agli interessati, e in casi complessi l’incarico ad un tecnico comunale o a un consulente peritali esterno.
Chi riceve l’esposto dovrà quindi avviare procedure di vigilanza e controllo che, a seconda dell’esito, possono sfociare in provvedimenti amministrativi quali ordinanze di demolizione o di ripristino, ingiunzioni a sanare, irrogazione di sanzioni pecuniarie, o in casi specifici nell’acquisizione dell’opera al patrimonio comunale. La possibilità di sanatoria è subordinata alla natura della difformità: alcune difformità essenziali possono essere sanate mediante permesso in sanatoria o presentazione di SCIA in sanatoria con il pagamento dell’oblazione prevista dalla normativa; le difformità totali, in cui l’opera risulta sostanzialmente diversa dall’autorizzato, sono invece difficilmente sanabili e possono comportare la demolizione. Per questo motivo un passaggio prudente prima di inviare l’esposto è una consulenza tecnica o legale per valutare se il problema denunciato può essere risolto con una istanza di sanatoria o se è invece necessario procedere con la segnalazione alle autorità per la tutela della collettività.
La responsabilità civile e penale degli interventi irregolari grava sugli esecutori e sui titolari dell’immobile secondo quanto previsto dalla normativa vigente e, in relazione al contratto di compravendita, il venditore può essere chiamato a rispondere per difformità occulte ai sensi del codice civile se non ha informato l’acquirente delle irregolarità. Infine, è consigliabile conservare copia protocollata dell’esposto o, in caso di invio telematico, ricevute di inoltro, e annotare i riferimenti di protocollo assegnati dall’ente, in modo da poter seguire l’iter amministrativo e, se necessario, sollecitare riscontro o intraprendere azioni successive rivolgendosi a uffici superiori o ad un legale specializzato. Poiché la disciplina può presentare profili diversi a livello regionale e comunale e in funzione di provvedimenti storici come i condoni, nella fattispecie concreta è sempre opportuno integrare l’esposto con il parere di un tecnico abilitato o di un avvocato esperto in diritto urbanistico.
Esempio Esposto per difformità edilizia
Esposto per difformità edilizia – Modello 1
Al Sindaco del Comune di _____________
All’Ufficio Tecnico Comunale di _____________
e, per conoscenza, alla Polizia Locale di _____________
Il/la sottoscritto/a:
Nome e Cognome: _____________
Nato/a il: _____________ a: _____________
Residente in: _____________ (via/piazza, n.) CAP: _____________
Codice Fiscale: _____________
Tel: _____________ Email: _____________
Espone quanto segue:
1) Localizzazione dell’immobile oggetto di segnalazione:
Indirizzo: _____________
Particella/CF/Identificativo catastale: _____________
Proprietario conosciuto (se noto): _____________
2) Descrizione della difformità riscontrata:
Data in cui è stata osservata la difformità: _____________
Descrizione dettagliata dei lavori o dell’opera difforme (modifiche, ampliamenti, cambi di destinazione, opere abusive, ecc.): _____________
3) Conseguenze/Impatto (sulla sicurezza, decoro, rispetto delle distanze, carico urbanistico, ecc.): _____________
4) Documentazione allegata:
– Foto n. ___ datate _____________
– Planimetria/estratto catastale: _____________
– Copia eventuale permesso/SCIA/denuncia di inizio lavori: _____________
– Altro (specificare): _____________
5) Richiesta:
Si chiede l’accertamento delle difformità sopra indicate e l’adozione degli interventi di competenza (sospensione lavori, accertamento tecnico, ingiunzione di ripristino, ecc.), nonché di voler comunicare l’esito degli accertamenti al/alla segnalante.
Dichiaro sotto la mia responsabilità che le informazioni fornite corrispondono a verità e autorizzo il trattamento dei dati personali ai sensi del D.lgs. 196/2003 e del Regolamento UE 2016/679.
Luogo e data: _____________
Firma: _____________
Allegati (elencare): _____________
Esposto per difformità edilizia – Modello 2 (Segnalazione da parte di condomino/associazione di condomini)
Al Responsabile Ufficio Edilizia Privata del Comune di _____________
Rappresentante del Condominio/Associazione:
Nome e Cognome: _____________
In qualità di: _____________ (es. Amministratore, Presidente)
Indirizzo condominio: _____________
Codice Fiscale/P.IVA: _____________
Tel: _____________ Email: _____________
Espongo quanto segue:
1) Oggetto della segnalazione: lavori in corso/ultimati presso l’unità immobiliare sita in: _____________ (indicare piano, scala, interno) riconducibile a: _____________ (nome proprietario/impresa).
2) Descrizione delle difformità rilevate rispetto al progetto approvato/condono/autorizzazione:
Dettaglio difformità: _____________
Riferimenti pratiche edilizie (permessi, SCIA, protocollo): _____________
3) Effetti sul condominio (rumore, staticità, uso di parti comuni, modifiche facciata, modifiche volumi, sicurezza): _____________
4) Testimonianze e prove: elenco condomini testimoni o documenti (nomi e recapiti se autorizzati):
– ___________________
– ___________________
5) Richiesta:
Che l’Ufficio proceda ad accertamento tecnico e, se del caso, alla sospensione dei lavori e all’adozione di provvedimenti sanzionatori e ripristinatori.
Luogo e data: _____________
Firma del rappresentante: _____________
Allegati (foto, comunicazioni condominiali, copia documentazione amministrativa, ecc.): _____________
Esposto per difformità edilizia – Modello 3 (Segnalazione di lavori edili in corso senza titolo abilitativo)
Al Sindaco del Comune di _____________
All’Ufficio Comando Polizia Locale di _____________
All’Ufficio Tecnico Comunale di _____________
Il/La sottoscritto/a:
Nome e Cognome: _____________
Residente in: _____________
Tel: _____________ Email: _____________
Premesso che:
– In data _____________ ho constatato l’esecuzione di lavori presso l’immobile sito in _____________;
– Dalle informazioni in mio possesso non risulta la presenza di titolo edilizio o comunicazione inizio lavori relativa.
Segnalo quanto segue:
– Tipologia dei lavori osservati: _____________ (es. ampliamento, movimento terra, demolizione, sopraelevazione)
– Orario e giorni in cui sono stati eseguiti i lavori: _____________
– Eventuali nominativi di imprese operanti o veicoli: _____________
Si chiede:
– Verifica urgente della legittimità dei lavori in corso;
– Adozione delle misure di sospensione e degli atti amministrativi previsti in caso di assenza di titolo;
– Comunicazione degli esiti all’indirizzo/numero sopra indicati.
Dichiaro che quanto riportato corrisponde a verità.
Data: _____________
Firma: _____________
Allegati (foto, video, altre prove): _____________
Esposto per difformità edilizia – Modello 4 (Richiesta intervento urgente per pericolo o abuso edilizio)
Al Sindaco del Comune di _____________
All’Ufficio Tecnico Comunale di _____________
Per conoscenza: Procura della Repubblica presso il Tribunale di _____________ (se rilevante)
Il/La sottoscritto/a:
Nome e Cognome: _____________
Nato/a il: _____________
Residente in: _____________
Tel: _____________ Email: _____________
Oggetto: Segnalazione di abuso edilizio e richiesta di intervento urgente
Descrizione dei fatti:
Indirizzo esatto dell’immobile interessato: _____________
Descrizione puntuale dell’abuso o del pericolo (cedimenti, opere non autorizzate che mettono a rischio persone o beni, scarichi, demolizioni parziali, ecc.): _____________
Data/periodo di inizio dell’abuso: _____________
Eventuali provvedimenti/denunce pregresse: _____________
Motivazione della richiesta di urgenza (rischio per la pubblica incolumità, pericolo imminente, rischio di aggravamento): _____________
Richiedo:
1) Intervento immediato per la verifica e la messa in sicurezza dell’area;
2) Adozione di provvedimenti cautelativi e sanzionatori previsti dalla normativa;
3) Comunicazione dell’esito degli accertamenti al/alla sottoscritto/a.
Autorizzo l’uso delle immagini/delle prove fornite ai fini dell’accertamento amministrativo.
Luogo e data: _____________
Firma: _____________
Elenco allegati (foto, video, certificazioni, contatti testimoni): _____________
Fac simile Esposto per difformità edilizia Word
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