Una lettera di diffida per mancato pagamento dell’affitto è un documento formale inviato da un locatore a un locatario che non ha adempiuto al pagamento dell’affitto in tempo. Questo tipo di lettera è finalizzato a richiedere al locatario di adempiere immediatamente al pagamento delle somme dovute, altrimenti saranno intraprese azioni legali per recuperare i pagamenti.
È importante che la lettera di diffida per mancato pagamento dell’affitto venga inviata in modo tempestivo e tramite un mezzo che possa fornire una prova di consegna (ad esempio, raccomandata con avviso di ricevimento). In questo modo, il locatore può dimostrare di aver comunicato in modo formale la richiesta di pagamento al locatario.
Indice
Come scrivere una Lettera di diffida per mancato pagamento affitto
Quando un conduttore omette di pagare il canone, la diffida è il primo passo per trasformare un ritardo in un inadempimento giuridicamente rilevante e per preparare la successiva intimazione di sfratto. Il suo fondamento risiede nell’articolo 1219 del Codice civile, che richiede la costituzione in mora per far decorrere interessi e responsabilità, e nell’articolo 1454, che consente al locatore di fissare un termine essenziale oltre il quale il contratto si può risolvere per colpa del debitore.
Nel settore delle locazioni la diffida compie nello stesso tempo una funzione sostanziale e processuale. Sotto il primo profilo chiarisce l’ammontare dei canoni scaduti, quantifica gli interessi legali e ferma la prescrizione quinquennale tipica dei crediti locativi; sotto il secondo profilo crea il presupposto minimo di gravità richiesto dagli articoli 657 e 658 c.p.c. per poter chiedere al giudice la convalida di sfratto per morosità, una procedura monitoria che, in mancanza di opposizione fondata, conduce rapidamente alla risoluzione del contratto e al rilascio dell’immobile .
La redazione dell’atto segue una logica temporale: si indicano il contratto registrato, le mensilità insolute, la somma totale dovuta con gli accessori e il termine – non inferiore a quindici giorni salvo usi contrari – entro cui adempiere. Viene aggiunto l’avvertimento che, decorso inutilmente il termine, verrà proposta l’intimazione di sfratto e richiesto il decreto ingiuntivo sulle somme arretrate, con aggravio di spese e interessi. L’invio tramite PEC o raccomandata garantisce la prova di ricezione, requisito che la giurisprudenza considera decisivo per escludere eccezioni di buona fede o contestazioni sulla reale entità del debito.
Una diffida ben formulata incide anche sulla strategia difensiva dell’inquilino. Se questi paga entro il termine, il locatore non può più considerare il ritardo “grave” ai sensi dell’articolo 1455 c.c.; se invece resta inerte, l’intimazione di sfratto potrà essere depositata allegando la diffida come prova dell’inadempimento e della sua importanza, elemento che il giudice del lavoro reputa sufficiente per la convalida immediata salvo opposizione motivata.
Oltre a sospendere il corso della prescrizione, la diffida ha l’effetto pratico di far maturare gli interessi legali e, se il contratto lo prevede, la penale di mora; ciò significa che ogni mese di ritardo aggiunge una posta di debito che il conduttore dovrà versare per rientrare nella regolarità. Il locatore può imputare i pagamenti parziali prima agli accessori e poi ai canoni più risalenti, secondo le regole degli articoli 1193 e 1194 c.c., sempreché ciò sia esplicitato nella lettera.
Quando il conduttore persiste nella morosità e non rilascia l’alloggio dopo la convalida, la diffida rafforza anche eventuali richieste risarcitorie: l’articolo 1591 c.c. consente di domandare l’importo dei canoni che il locatore avrebbe potuto percepire da un nuovo inquilino, calcolo che trova nella diffida il punto iniziale da cui commisurare il danno da occupazione sine titulo.
In definitiva, la diffida per mancato pagamento del canone è molto più di un semplice sollecito amministrativo: costituisce in mora, interrompe la prescrizione, cristallizza l’ammontare del credito e porta l’inadempimento sul terreno processuale, dove può essere convertito rapidamente in titolo di rilascio e di pagamento tramite la procedura speciale di convalida di sfratto. Redigerla con precisione e inviarla con mezzi che ne attestino la ricezione è dunque la condizione essenziale per garantire efficacia e rapidità alla tutela del diritto di credito del locatore.
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Esempio di Lettera di diffida per mancato pagamento affitto
Oggetto: Mancato pagamento canone di locazione – diffida ad adempiere
Gentile Sig./Sig.ra [Nome Cognome],
conduttore dell’immobile sito in [Comune, via, civico], contratto registrato il [dd/mm/aaaa] al n. [●] presso l’Agenzia delle Entrate di [●].
Riscontro che i canoni relativi ai mesi di [mesi scoperti] (scadenza il [dd/mm/aaaa]) non risultano versati sul conto corrente IBAN [●]; l’importo complessivo delle mensilità arretrate ammonta a € [●], oltre interessi legali (2 % annuo dal 1° gennaio 2025) maturati sino alla data odierna.
Con la presente La invito e diffido a corrispondere entro e non oltre quindici (15) giorni dalla ricezione l’intero importo dovuto, precisando che il tardivo pagamento integra grave inadempimento ai sensi dell’articolo 1455 del Codice civile e della legge 392/1978. In difetto mi vedrò costretto a promuovere intimazione di sfratto per morosità ex articoli 657 e 658 c.p.c., con contestuale richiesta di decreto ingiuntivo per i canoni e gli oneri accessori scaduti, nonché di risoluzione del contratto e rilascio dell’immobile, con aggravio di spese e competenze a Suo carico.
La presente vale quale costituzione in mora ai sensi dell’articolo 1219 c.c. e interrompe la prescrizione quinquennale del credito locativo.
Distinti saluti.
[Luogo], [Data]
[Firma autografa o digitale del locatore]
Modello Lettera di diffida per mancato pagamento affitto
Oggetto: Diffida ex art. 1454 c.c. – canoni di locazione insoluti
Spett.le Sig./Sig.ra [Nome Cognome]
indirizzo di residenza / PEC [●]
Lo Studio legale [denominazione], in nome e per conto del Sig./della Sig.ra [Nome Cognome], locatore dell’unità abitativa di [indirizzo], Le comunica quanto segue.
Alla data odierna risultano non corrisposti i canoni di locazione scaduti il [elenco date], per un totale di € [●], oltre spese condominiali ripetibili ex art. 9 legge 392/1978 pari a € [●], interessi legali e rivalutazione monetaria come da art. 1284 c.c.
Ai sensi dell’articolo 1454 del Codice civile La diffidiamo a saldare entro il termine essenziale di dieci (10) giorni, mediante bonifico sull’IBAN indicato in contratto o assegno circolare intestato al locatore, con imputazione in primo luogo ai canoni più risalenti. L’inadempimento oltre il termine indicato comporterà, senza ulteriore avviso:
– deposito di ricorso per convalida di sfratto per morosità con richiesta di rilascio immediato dell’immobile;
– azione monitoria per il recupero di canoni, oneri accessori, interessi e spese legali;
– segnalazione ai fini tributari e, se del caso, iscrizione di preavviso di fermo amministrativo su eventuali autoveicoli di proprietà.
Resta sin d’ora riservata la richiesta di risarcimento per ogni ulteriore danno derivante dall’illegittima permanenza nell’alloggio.
La presente diffida è notificata via PEC/raccomandata A/R a fini probatori e costituisce messa in mora ai sensi degli articoli 1219 e 1454 c.c.
Cordiali saluti.
[Luogo], [Data]
Avv. [Nome Cognome]
PEC Studio [●] – Tel. [●]
Conclusioni
In conclusione, la lettera di diffida per mancato pagamento dell’affitto rappresenta uno strumento fondamentale per tutelare i diritti del locatore e sollecitare il pagamento dei canoni arretrati. Affinché sia efficace, è importante redigerla in modo chiaro e formale, specificando dettagliatamente l’importo dovuto, le scadenze e le conseguenze in caso di mancato adempimento. Inoltre, è fondamentale inviare la lettera tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, in modo da avere una prova dell’avvenuta notifica. Infine, ricordate che la diffida rappresenta un primo passo per risolvere l’eventuale controversia in maniera amichevole, ma se non si ottengono risultati positivi, sarà necessario rivolgersi alle vie legali per tutelare i propri interessi.