Una lettera di diffida per abuso edilizio è un documento formale inviato da un esperto o da un avvocato a un proprietario di un immobile o a un responsabile di un’opera edilizia, al fine di richiamare l’attenzione sulla presunta violazione delle norme edilizie o urbanistiche.
L’abuso edilizio si verifica quando un’opera viene realizzata senza rispettare i permessi o le autorizzazioni previste dalla legge. Questo può includere la costruzione di nuovi edifici, la modifica di strutture esistenti o l’utilizzo di immobili in modo diverso da quello per cui sono stati autorizzati. La lettera di diffida per abuso edilizio ha lo scopo di mettere l’interessato a conoscenza della presunta violazione e di richiedere la cessazione immediata dell’abuso. Inoltre, può contenere una serie di avvertimenti legali, come minacce di procedere legalmente o richieste di ripristino dello stato dei luoghi.
Indice
Come scrivere una Lettera di diffida per abuso edilizio
La diffida per abuso edilizio svolge la funzione di un avvertimento formale che precede e prepara le vie giudiziarie o amministrative quando un manufatto viene realizzato senza titolo, in totale o parziale difformità da quello rilasciato, o quando si prosegue un intervento nonostante l’ordine di sospensione. Chi la invia – di solito il proprietario confinante, il comitato di residenti o l’amministratore condominiale nel caso di opere interne al fabbricato – richiama l’autore dell’abuso alle proprie responsabilità individuate dal testo unico dell’edilizia; dal 2024 questo quadro è stato ritoccato dal cosiddetto “decreto Salva‑Casa”, convertito nella legge 105/2024, che ha inserito l’articolo 36‑bis accanto all’accertamento di conformità e ha ritoccato il regime delle tolleranze costruttive, offrendo un percorso più rapido di sanatoria ma, al contempo, confermando che la demolizione resta la regola quando l’intervento non risulta conformabile.
La diffida assume un ruolo essenziale perché nel sistema sanzionatorio delineato dagli articoli 31 e seguenti del d.P.R. 380/2001 il termine entro cui l’autore deve rimuovere l’abuso o avviare la sanatoria fa scattare, in caso di inerzia, l’acquisizione d’ufficio dell’opera al patrimonio comunale: la giurisprudenza amministrativa più recente ha ribadito che l’inerzia oltre la scadenza impone al dirigente comunale di emettere l’atto di acquisizione e che il bene passa allo Stato “ipso iure”, senza più possibilità di regolarizzazione successiva, salvo casi residuali. Per questo la diffida indica con precisione la natura delle opere, la data di esecuzione e i riferimenti catastali, sollecitando l’abusivo a scegliere tra demolire o presentare domanda di accertamento di conformità: l’atto non sospende i termini di legge, ma dimostra la conoscenza qualificata dell’illecito da parte del responsabile e rende difficoltoso invocare la buona fede davanti all’autorità amministrativa o penale.
Sul piano procedurale, la diffida può essere indirizzata sia al privato esecutore sia al Comune. Nel primo caso costituisce la base per un’azione civile di risarcimento danni – per esempio la diminuzione di valore di un immobile confinante o la perdita di luce e aria – e, se la risposta è negativa, sostiene la richiesta di sequestro preventivo in sede penale; nel secondo caso, quando l’inerzia è dell’ente, la diffida diventa presupposto per il ricorso al Tribunale Amministrativo Regionale contro il silenzio‑inadempimento e può condurre alla nomina di un commissario ad acta che sovrintenda alla demolizione.
Per avere efficacia probatoria la diffida è spedita con PEC o raccomandata con ricevuta di ritorno, contiene in allegato fotografie, visure di cantiere e, se disponibili, perizie tecniche che attestino la difformità; ma soprattutto precisa che, scaduto il termine concesso, il mittente agirà a tutela dei propri diritti penali e civili e chiederà l’applicazione delle nuove sanzioni pecuniarie maggiorate introdotte nel 2024 per l’inottemperanza all’ordine di demolizione. Il suo valore, dunque, sta nell’attivare il dialogo amministrativo in tempi utili, nel fissare con chiarezza il momento in cui l’abusivo riceve formale conoscenza della pretesa e nel mettere il Comune nella condizione di non poter più differire i poteri repressivi. Una diffida redatta in modo puntuale rappresenta quindi il primo passo per trasformare un illecita violazione urbanistica in un percorso obbligato di ripristino della legalità, evitando che il passare del tempo consolidi situazioni di fatto difficilmente reversibili.
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Esempio di Lettera di diffida per abuso edilizio
Oggetto: Istanza‑diffida ad adottare provvedimenti repressivi ex art. 31 d.P.R. 380/2001
Al Signor Sindaco del Comune di [•]
e p.c. al Responsabile del Servizio Edilizia privata
PEC dell’Ente: [•]
Il/La sottoscritto/a [Nome Cognome], CF [•], residente in [•], espone che sul terreno di proprietà del sig. [•], sito in [luogo – particelle], sono in corso dal [•] opere edilizie realizzate senza titolo abilitativo: si tratta di [descrizione]. Dalla visura sportello SUAP emerge l’assenza di permesso di costruire o di SCIA in sanatoria. Ai sensi dell’articolo 31, commi 3‑4, d.P.R. 380/2001 – novellato dall’articolo 1 del d.l. 69/2024 – l’amministrazione è tenuta a ordinare la demolizione entro centoventi giorni e, in caso di inottemperanza, ad acquisire l’opera al proprio patrimonio, con sanzioni pecuniarie incrementate secondo i nuovi importi introdotti dalla riforma .
Con la presente, pertanto, diffido il Comune a:
– accertare l’abuso mediante sopralluogo urgente;
– emettere tempestivamente ordinanza di sospensione lavori e, ove confermato l’illecito, ordinanza di demolizione;
– provvedere all’esecuzione d’ufficio e all’irrogazione delle relative sanzioni in caso di inottemperanza dell’obbligato, comunicando allo scrivente gli esiti del procedimento.
Trascorsi inutilmente trenta giorni dal ricevimento, mi riservo di adire il Tribunale Amministrativo Regionale ex articolo 31, comma 1, c.p.a. per l’accertamento dell’illegittimità dell’inerzia e l’adozione dei provvedimenti sostitutivi, con richiesta di nomina di commissario ad acta e di condanna dell’Ente alle spese.
[Luogo], [Data]
[Firma]
Modello Lettera di diffida per abuso edilizio
Oggetto: Opere edilizie eseguite in assenza/difformità di titolo – diffida a rimuovere l’illecito
Il/La sottoscritto/a [Nome Cognome], proprietario del confinante immobile sito in [luogo ‑ foglio e particella catastale], ha constatato che sul Vostro fondo, in data [•], sono stati realizzati interventi edilizi privi di permesso di costruire o in totale/parziale difformità da esso, consistenti in [descrizione analitica dell’opera]. Tali opere integrano gli estremi dell’abuso di cui agli articoli 31 e 33 del d.P.R. 380/2001, come modificati dal d.l. 69/2024 convertito nella legge 105/2024 (“decreto Salva‑Casa”), che impone – in difetto di sanatoria – la demolizione e la rimessione in pristino a cura e spese dell’esecutore.
Con la presente La costituisco in mora e La diffido a interrompere immediatamente i lavori, a presentare entro trenta giorni richiesta di titolo in sanatoria nei limiti e con le modalità stabilite dagli articoli 36 e 36‑bis d.P.R. 380/2001, ovvero a procedere spontaneamente alla demolizione delle opere entro sessanta giorni, dandone documentata prova scritta allo scrivente. Decorso inutilmente detto termine mi vedrò costretto/a a:
– denunciare il fatto all’ufficio edilizia privata del Comune e alla Procura della Repubblica competente;
– agire in sede civile per il risarcimento dei danni subiti (diminuzione di valore, pregiudizio paesaggistico, turbativa del possesso), con aggravio di spese a Vostro carico.
La presente, trasmessa mediante PEC/raccomandata A/R, vale quale diffida formale ai sensi degli articoli 1219 e 1454 cod. civ. e costituisce prova dell’avvenuta conoscenza dell’illecito.
[Luogo], [Data]
[Firma]